Verjährung trotz Pfandkaution möglich: BGH erklärt Betriebskostennachzahlung zu regelmäßig wiederkehrender Forderung

Die Mietkaution soll den Vermieter vor finanziellen Nachteilen bewahren, wenn nach Auszug des Mieters offene Forderungen zurückbleiben. Zur Abgeltung bereits verjährter Ansprüche darf der Vermieter die Mietkaution allerdings nicht heranziehen.
Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 20.07.2016 zum Aktenzeichen VIII ZR 263/14 endgültig festgestellt.
Bemerkenswert ist, dass die höchsten deutschen Zivilrichter die jährlich anfallende Betriebskostennachzahlung als regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung bewertet haben. Der Mieter in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall hatte, wie weitgehend üblich, seine Mietkaution durch Verpfändung eines eigens dafür angelegten Kautionssparbuches geleistet.

Diese für Mieter und Vermieter gleichermaßen bequeme Variante der Mietkaution hat rechtlich zur Folge, dass fällige Forderungen aufgrund der Regelung des § 216 BGB nicht verjähren, solange die Pfändung besteht. Verjähren können gemäß § 216 Absatz 3 BGB nur solche Forderungen, die regelmäßig wiederkehren. Nach aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehören dazu die sich jährlich möglicherweise ergebenden Betriebskostennachzahlungen.

In erster und zweiter Instanz war die Klage auf Herausgabe der Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses abgewiesen worden. Bisher galten Betriebskostennachzahlungen als nicht regelmäßig wiederkehrende Forderungen, weil sich aus der Betriebskostenabrechnung nicht unbedingt eine Nachzahlungsforderung ergeben muss. Es kann auch ein Guthaben zugunsten des Mieters errechnet werden. Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass die jährliche Betriebskostennachzahlung zu den mietvertraglich vereinbarten Verbindlichkeiten gehört und es dabei unschädlich ist, dass die Höhe dieser Forderung unterschiedlich ausfallen kann.

Auch die Tatsache, dass sich in manchen Jahren gar keine Nachzahlung, sondern ein Guthaben für den Mieter ergeben kann, sahen die Richter nicht als erheblich an.
Weil sie die alten Forderungen auf Betriebskostennachzahlung als verjährt ansahen, kamen die Richter des VIII. Zivilsenats beim Bundesgerichtshof zu dem Schluss, dass der Kläger einen Anspruch auf Herausgabe seiner Mietkaution und auf Pfandfreigabe haben könnte.

Dieser Anspruch setzt voraus, dass der Vermieter ausreichende Zeit zur Prüfung hatte und dass keine fälligen Forderungen gegen den Mieter mehr bestehen.